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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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谁在“砸盘”温州楼市?  

2013-09-27 08:54:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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谁在“砸盘”温州楼市?

 

前段时间,有媒体炒作:温州房价腰斩,惊现15000套断供房,法院拍卖房屋成风潮。但近日,温州市银监局出面辟谣:“断供房”和“弃房”现象的确存在,但实际总数为595套。两个数字,差距甚大。

 

况且,这595套的结构也大有讲究。目前全市已经发生的弃房一共是580户,其中纯抵押贷款出现弃房是183户,抵押加保证贷款出现弃房一共是397户。个人住房按揭贷款中“断供”房仅有15例!

 

这就意味着,真正与个人房购按揭贷款有关的,只有15例。而其他580例,与个人购房无关,只是因为房主为了融资,将已有(并非新购)房产抵押(或担保)给银行,从银行借款用于别的用途,比如做生意、投资、还债等。由于借款人的资金链、担保链等出现问题,没有能力偿还银行借款,只能弃房。事实是只有15套,媒体报道却是15000套,居然夸大了1000倍!这种报道,完全是捕风捉影式的,严重夸大温州楼市危机,严重误导了外界对温州楼市的认知。

 

不可否认,温州是2011年全国楼市降温过程中的重灾区,房价一直领跌全国。根据国家统计局公布的70个城市房价指数,2012年8月温州新建商品住宅价格同比跌幅超过16%;至今年8月份,70个城市中,只有温州房价仍保持同比下跌,但跌幅已收窄至2.3%。

 

温州楼市大幅降温、房价显著下跌,确实有少数楼盘和房源的价格出现腰斩,但就全市整体而言,价格跌幅估计为三成左右。温州住房和城乡建设委的说法是:与2011年初的顶峰相比,眼下温州商品房价格平均缩水幅度为26%。温州房价领跌全国的原因很复杂,一方面,与2009-2011年上半年投资投机过度、房价暴涨有关;另一方面,还与温州实体经济低迷、民间高利贷泡沫破灭有关。

 

 

接下来,由温州延展开,聊聊断供现象。断供是一个经济和社会现象,特指利用银行贷款的购房者,停止还贷。断供的原因有二:一是房价明显下跌,房屋市价已低于贷款余额,也即房子沦为“负资产”,食之无味,故弃之;二是购房者支付能力遇到困难,一般是失业,有心却无力,无奈停贷。两个原因单独存在,或者叠加作用。

 

在房价波动幅度较大的发达国家,断供并非罕事。比如,2007年美国次贷危机爆发后,房价持续明显下跌,且经济衰退、失业率大升。而且危机爆发前,美国房贷首付很低,5-10%很常见,甚至是零首付,所以房价只要下跌超过10%,就会出现很多负资产。因此,美国出现了巨量房屋断供案例,2009年被银行没收的房屋为90多万栋,2010年上半年有170万名业主收到止赎警告,相当于全美每78户家庭就有一户收到警告,其中内华达州每17户家庭就有一户断供。

 

再如,2011年欧债危机导致西班牙经济与楼市低迷,房价出现明显下跌,且失业率暴增,出现了一股断供潮。据统计,2012年共有32490个家庭由于未按时支付按揭,而被要求上交他们的第一套住房。还有香港地区,1997年房价泡沫破灭,至2003年,房价已较高点下跌约七成,全港有10.6万套房成为负资产,好在港人比较守信用,外加金融部门与商业银行积极重组贷款,减轻业主还贷负担,避免了大规模的断供现象。

 

就国内而言,近十几年来房价一直上涨,基本没有经历过房价显著下跌。再者近些年我国房贷首付一般要三成及以上,所以并无地区发生过断供现象。惟深圳曾有嫌疑:2008年下半年开始,深圳房价领跌全国,70个城市房价指数中,2008年11-12月深圳房价同比下跌达18%,与去年三季度的温州相似。而2008年6月,一个深圳炒楼客发表题为《断供过千亿,资贷危机浮现》的博文,当地银行与银监局出面辟谣,但未公布具体数据。可见,时代在进步,温州银监局比当年深圳银监局勇于公布数据,精神可嘉。

 

温州银监局数据显示:至今年7月底,温州个人住房按揭贷款的不良率为0.61%;与全国总体水平差不多。温州市中级人民法院数据:今年1至8月,委托法院拍卖的财产共1244件,其约80%为房产,其中有断供房,更多则是因为其他纠纷引发的房屋产权拍卖。

 

综合上述多组官方数据,可以佐证:温州楼市危机远没外界想像的那么严重。当前,国内存在一些严重看空楼市的知名人士,其中部分人总喜欢以温州房价泡沫崩灭为“铁证”,试图将其定性为不久全国楼市崩盘的预演。部分媒体及看空派,实在不必“落井下石”,也不应靠一些子虚乌有的数据,进一步“砸盘”温州楼市。

 

笔者一直坚持“全国楼市并无明显泡沫”的观点,同时还认为虽然温州房价经历过显著下跌,但当前正在步入筑底阶段,加上政府适度放松限购、调整政策,未来将渐趋复苏。

 

杨红旭发表于新闻晨报

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