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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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盲目造城害国害企又害人  

2013-09-04 09:01:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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盲目造城害国害企又害人

 

近十年来,全国各地轰轰烈烈的造城运动,在城市出形象、官员出政绩的同时,也显露出诸多不良现象。比如“空城”“鬼城”现象,以及由于高空置率所带来诸多问题与矛盾。

 

当前,“空城”可分为两类。一类是距离老市区有一定距离另建新城新区,这是主流形态。国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组对12个省区的调查显示,12个省会城市,平均一个城市要建4.6个新城新区;144个地级城市,平均每个规划建设约1.5个新城新区。

 

为何规划和建设如此多的新城新区?其一,随着经济发展及越来越多的农村人口向城市转移,城市需要更新和扩张,以满足城市发展及居民生活需要。其二,旧城改造因难重重,另建新城新区比较方便。其三,建设新城可以更快树立新形象,同时也能通过投资而拉动GDP,为地方长官的政绩加分。其四,建设新城,可以低价从农民手中大规模征地,转手高价卖给开发商,从中获得丰厚的卖地收入。

 

在城市发展需要、长官意志、地方利益的“多轮”驱动下,各地一窝蜂的规划和开发新城。多数新城,可能只是暂时存在空置率偏高、人气不足的现象,最终仍可以说具有较大经济效益和社会效益。但少数新城,则将因为距离主城太远、产业与人口导入困难、楼盘供应远超需求,而最终成为“负能量”,不仅浪费国家和社会的资源,而且还将使投资商、开发商、放贷银行、个人购房者等利益受损。

 

根据媒体报道,近几年已有部分新城新区显露风险。比如,鄂尔多斯的康巴什新区,一座荒原上崛起的新区,距老市区25公里,总面积355平方公里,举全市之力开发建设,2006年市政府驻地正式迁址康巴什新区。然而,这座定位很高、环境优美、楼盘众多新区,当前却面临着两大尴尬:一是,已售出的小区入住率很低,街上行人稀少,大量公共设施闲置。二是,2011年楼市泡沫破灭,房价大跌,新盘严重供大于求,部分开发商资金链断裂,楼盘停工,或已烂尾。美国《时代》周刊刊文称,康巴什是中国房地产泡沫的最佳展示品。

 

另一类新城新区,是具有旅游度假期特征的片区开发。这类片区开发,一般依托于风景资源地,主要分布于沿海一线,比如大连、烟台、威海、青岛、宁波、厦门、惠州、深圳、珠海、海口、三亚等地。还有是适合度假的内陆地区,比如太湖边、云南大理、黄山、海南岛等。这些区域,多数离市区较远,购房者多为投资需求,或者投资与度假、养老等兼顾。

 

从长远看,旅游度假类地产,具有很大的发展空间,这与一国经济增长、国民收入、生活观念的升级有关。但是,从需求层面看,我国还没到度假需求爆发的阶段,民众收入不支持,亦无成熟的休假制度。然而,近几年供应却已遍地开花,但凡风景资源丰富地区,多有此类楼盘,其中部分属片区大规模开发,动辄一个楼盘几千亩地,形成了事实上的造城运动。

 

这一类型新城,存在三种典型“恶果”。一是,政府的规划思路很糟糕,且卖地节奏太快,偏重于居住功能开发,生活配套严重缺乏,购房后业主才发现生活非常不便,宁可长期空关。二是,部分中小开发商,通过与官员搞好关系,而低价拿地,低水平、低质量的开发,楼盘质量较差,对于珍贵的景观资源而言,不谛于暴殄天物。三是,某些时间段内,楼盘开发规模较大,但却遭遇需求低迷,比如近几年旅游地产市场需求不振,即便是在去年以来常规住宅市场回暖、繁荣的大形势下,亦不见起色。这导致部分片区楼盘供大于求,甚至停工。威海乳山银滩,综合了上述三种特点,堪称负面典型。

 

开发新城新区,并非中国独有,欧洲、美国、日本、韩国、香港等发达国家和地区,都曾经大量出现,这是城市发展一般规律。然而,开发新城新区,必须遵循事物发展的规律,盲目、过量规划和建设新城,很可能违背新城发展的规律。国际经验表明,一个新城是否成功,需要20年左右的时间去验证。而我国的绝大部分新城开发,都是近十年内的事,尚需时间检验。不过,少数案例已经开始显露害国害企害人的狰狞面目。政府、企业、购房者,皆应对此警醒并慎重。

 

杨红旭发表于新闻晨报

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