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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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调控楼市不能使蛮劲儿  

2013-10-23 15:06:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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调控楼市不能使蛮劲儿

 

房价久涨,药方频现。在近日举行的清华大学一论坛上,某国务院参事抛出:解决目前房价高涨不下的一个核心对策是16字方针:允许买房、限制卖房、奖励租房、处罚空房。

 

这一药方,无可厚非。总体指导方针是:抑制不合理购房需求,增加租赁房源供应,促进住房租赁市场。然而,如果细看,这一良方当中,却夹杂着几根“毒草”:其一,买房后1年就卖的,与原房价差价的95%,由国家收走;2年卖的,收走差价的85%。其二,向德国学习,房屋闲置5年政府组织流浪汉入住;闲置7年,收归地方政府所有。

 

关于其一,性质属于资本利得税。当前我国二手房交易环节中,个人所得税、营业税和土地增值税,实质近似于资本利得税。然而,我国的特殊国情是:税法执行走样,从宽发落。当前主要靠营业税实现差异化,土地增值税09年来暂免,个人所得税理应按买卖差额的20%征收——也是今年2月国五条细则的精神,结果在一片抗议声中,不了了之。

 

如果连既有的税政都无法落实,何谈进一步提高税率?况且,一年内卖房征95%的税,世界上从未听说过如此高的税率,如此狠的手段。即便是近两年为房价猛涨而抓狂的香港当局,其出台的额外印花税新政,对半年内和半年至一年内转售的房屋,也只是分别征收20%和15%的税,这已经引起一片惊诧,甚至中介行业游行。95%这么高的税,有点“恼羞成怒”的感觉,作为政府,实在不必如此。

 

关于其二,闲置5年让流浪流居住,闲置7年收归政府所有。就更让人胆颤心惊了。分明是拿着国家武器,恶狠狠的向私有产权开刀,赤裸裸的侵犯不动产物权。诚然,当前我国实行土地公有制,国民所拥有的商品房与宅基地,只是有限产权。但毕竟2007年出台的物权法中明确规定:国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。

 

农民的宅基地的所有权,属集体所有,但使用权由房主支配。城镇国有建设用地上建造的商品房,其业主拥有土地使用权,一般为70年,也即在70年限之内,房屋属于私人所有,只要居民是合法购买,依法进行登记(也即房产证),那么,政府无权收归政府所有。除了一种情况:建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。

 

近期有一新闻,宝鸡市渭滨区高家镇固川村某村民,在狱中度过23年获释后,近期回家,却发现房子早已被乡政府卖给了邻居。乡政府肯定没有权力擅自出售农民的宅基地与房子。但这里面也涉及到一个法律问题,物权法中规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。”而近些年农村的宅基地、农用地等才陆续进行确权登记,也即这位获释后的农民,23年之前其房屋及宅基地并无确权登记。

 

为何国家一直强调小产权房不受法律保护?就是因那些建在集体用地之上,却出售给城里人的房屋,没有进行国家法律认可的登记,即便是未来政府将这些小产权没收,那些购房者也得不到物权法的保护。今年3月,国务院提出2014年计划出台并实施不动产统一登记制度,2014年6月底前出台不动产登记条例。只有建立统一的登记制度,才能更好的通过法律保护不动产物权。

 

“闲置7年收归地方政府所有”,这一做法纯属违宪违法行为。西方国家的某些地方政府,或许会将已经废弃、业主不明,或者长期空置的的房屋推倒,甚至将产权收归政府。但在一个法制国家,这一做法绝不可能大行其道。就中国而言,如果真的是为了抑制投资投机需求的、稳定房价,如果真的要在“没收闲置房屋”与“限购”之间做选择,我宁可建议后者。因为,政府既然已经允许公民购房,且依法登记,尔后,居然将业主合法拥有的房屋收归政府所有,原因只是“7年闲置”,那还不如实行“限购”,这样至少不违法!

 

中国有句老话:有恒产者有恒心。调控房价的方式有很多种,长效机制也在筹划中,将来应该更多的运用信贷、税收等手段抑制多套房需求。至于限购限贷限价这类行政干手段,还是少用为宜。至于收回业主合法房屋的野蛮违法行为,趁早,想都别想!

 

杨红旭发表于东方早报

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