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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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地王并不等同于楼王   

2013-10-29 09:20:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地王并不等同于楼王

 

到底是地价推高了房价,还是房价推高了地价?围绕地价与房价,业内外争论已久。正如“鸡生蛋,还是蛋生鸡”,讲不清,道不明。而过去几个月,尤其是9月,全国主要城市地王频出,让地价推高房价的观点,似乎略占上风。为了防范房价继续高涨,近期国土资源部也提出:年内禁止再出地王,并将严防高价地作为稳定市场的首要目标。

 

首先,看外在现象。房价与地价一点相似之处:同向运行。无论是上行周期,还是下行周期,其方向是一致的。比如去年下半年以来,房价与地价,同步上涨。而在2011年下半年至2012年上半年,房价与地价基本同步降温。

 

两点不同之处。其一,地价波幅大于房价,涨时涨幅更大,跌时跌幅更大。比如今年前8个月,根据国家统计局数据,全国开发企业购地均价上涨16%,而全国开发企业商品房销售均价仅上涨9%。在土地市场,有时可以看到这种事:同样一块地,土地市场低迷时(如去年初)可能会流标,没有企业愿意以底价购买,而换个时间(如当前),就有房企愿意以50%的溢价率购置。实际上,近几个月,部分城市的单价地王,溢价率高达100%左右。

 

其二,地价变化滞后于房价变化。回顾过去十年,会发现一条规律:房价变化在先,地价变化在后。比如,2009年二季度房价就开始上涨了,四季度相当火爆;但直到2009年下半年,地价才开始反弹,直至2010年一季度,才地王频现,并且一直持续至年底。去年以来,亦如此。去年下半年房价开始上涨,但直到今年,才逐渐出现高价地,今年3月份房价环比涨幅最大,直至8-9月份,才出现地王潮。

 

其次,看内部联系。那么,地价与房价之间,到底有什么相互影响的传导机制?从成本构分析,房价主要由地价、建安成本、税费、财务成本、管理成本、企业利润等构成,其中地价是重要部分,而且是最具可变量的部分。人们一般都认为:面粉贵了,面包也会贵。所以,地价贵了,房价也会贵。

 

从长期来看,地价上涨,确实增加了房价成本,进而推高房价。但短期而言,比如说某块地贵了,会否使这块地上建的房价也会同步贵?不妨深入分析和探讨一下。从经济学上分析,这一命题,在两种条件下是成立的。

 

一是在垄断市场或寡头垄断市场条件下。比如一个城市的商品房市场由一家或几家开发商控制,只要他们从政府手中购地价格高了,就一定会提高房价,以获得平稳的、或更高的利润。二是商品房生产周期很短。举个其他行业的例子:这周面粉涨价了,下周面包就会跟着涨,经营者可以很快根据原料价格变化而调整成品价格。

 

然而,事实是上述两种条件都不具备。当前我国任何一个城市的商品房市场,都不属于垄断市场或寡头垄断市场,没有什么开发商可以随心所欲的制定价格,一般只能随行就市(况且二手房供应与开发商无关)。商品房的生产周期远远超过面包,一般从购地到卖房需要一年左右(现阶段少数可缩至6个月)。这就有可能出现一种情况:购地时市场尚比较景气,开发商以较高溢价率拿地,但卖房时市场已经降温,要想以市场价顺利卖房,也就难以获得购地时预期的较高利润,甚至反而亏钱。比如,2012年一季度就有这样的亏钱楼盘在卖。如此,则某一高价地,并不能保证卖出高价房,地王并不等于楼王。

 

最后,地价与房价的各自形成机制。土地市场和房屋市场,是既有内在联系、但又独立的两个市场,一般称为房地产市场体系中的一级市场和二级市场(二手房市场称为三级市场)。从经济学理论分析,价格是由供求关系决定的。

 

地价是由土地供应(地方政府)和需求(开发商)决定的。一旦有地王被报道,人们倾向于批评地方政府贪心,其实在市场经济条件下,成交价是由供求双方共同决定的,并没有人强迫开发商一定要购买地王。至于开发商为何要购买地王,一般与当时楼市温度较高,以及企业预期未来房价还将上涨有关。

 

当然,我国城镇房地产开发用地的供应,由地方政府垄断,这是造成地价较高的原因之一。但也别把高地价的“错”都算在垄断供应身上,因为广大三四线城市地价并不高,土地供应充足。而土地供应非垄断的国际大都市,比如纽约、伦敦等,同样存在高价地、高价房现象,这与土地供应制度无关,而主要与经济、人口等有关。

 

同理,房价主要是由商品房供应与需求关系决定的。如果需求旺盛,而供应偏紧,房价必定上涨,甚至会远远超出开发商购地时的预期。反之,如果需求萎缩,而供应放量,房价一般会下跌,或者趋于平稳,而市场不会考虑一年之前的地价水平有多高。

 

总之,地价与房价的关系很密切,而且存在相互影响:地价贵了,会增加未来房价的成本;而且还会强化当下购房者的看涨房价的预期,地王出来后,周边房价立涨,就是一种典型反应。房价贵了,会刺激开发商以较高价格去买地。但是,大家一定要明白:“面粉贵了面包一定贵”,这一命题并非绝对正确。毕竟,地价与房价,主要由各自的市场供求关系决定。因此,地王并不等同于楼王。

 

杨红旭发表于中国证券报

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