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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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供应过剩与房地产泡沫  

2013-10-08 08:40:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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供应过剩与房地产泡沫

 

去年以来,关于房地产泡沫的讨论趋升级且复杂化。尤其是2011年下半年开始,鄂尔多斯和温州房价大跌,让看空派找到了渴盼已久的“铁证”。贵阳、海南、常州、营口、郑东新区等全国多个地区,都被认为存在严重的房地产泡沫。

 

持续不断的看空声音,积聚在一起,形成了一股非常强大的舆论力量,极大地影响、改变民众、企业、政府等对房地产市场形势与房价性质的判断。这些影响到底有几分属于正面、几分属于负面,尚难精确评定。什么是房地产泡沫?高空置率是否等同于房价泡沫?贵阳这种大盘扎堆、供应量较大的城市,是否一定会导致房价崩盘?这些名词的概念、内涵、性质等都没能厘清,大家的思想与观点,就这么在一口大锅中被乱炖着。

 

首先,关于泡沫的概念。国际上比较权威的定义,是经济学家金德尔伯格1978年曾为一本经济学辞典中的“泡沫”词条做如此界定:“泡沫可以不严格地定义为,一种或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上升。初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,其中资产的使用或其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨,常常是预期的逆转和价格的暴跌,由此通常导致金融危机。”

 

这就意味着,泡沫生成,需要具备两个条件。一个条件是,只发生在资产品领域,与消费品无关。原因也简单,消费品市场中不可能出现大规模的投机行为,比如,在某些年份猪肉价格狂涨的过程中,也没什么投机收购猪用以囤积。另一个条件是,投资投机性需求持续增加,甚至出现疯狂状况。最终形成泡沫,其表现是,经过持续的大涨后,价格远超较长时期内的平均水平,或者说常态水平。

 

因此,房地产泡沫的形成,需要具备两个必要条件:一是房价连续大涨;二是投资投机性购房需求旺盛,或者说所占比例较高(比如超过50%)。前者,大家容易理解,后者略有费解。主要是因为,有某些特殊时点,自住性需求也可能大幅推高房价,而这类需求本质是合理需求,光靠他们难以产生泡沫。所以,一定要加上投资投机需求的积极、甚至狂热入市,才可能形成泡沫。这类需求属“非理性”需求,在房价高涨时容易如潮水般扑来,但当预期改变、房价下跌时又如潮水般退去,从而加速房价下跌。

 

对照这两个必要条件,会发现鄂尔多斯和温州都符合。2011年之前的几年内,这两个地区房价上涨几倍,投资投机需求非常旺盛,占比明显超过50%。2011年初,鄂尔多斯很多楼盘单价超每平米2万元。而温州房价更高,市区均价与杭州差不多,位列全国前几名,最贵楼盘单价曾一度高达10万元左右。2011年,两地房价持续下跌,领跌全国,泡沫破灭。另外,1992-1994年海南的房价泡沫及崩盘,也符合这两个条件。

 

另一个概念是开发过度,或供应过剩和高空置率,三个说法相近。开发过度、供应过剩,是指大规模的在建或已经竣工的房屋,无法售出或租出,房屋市场存在严重的供大于求情况,并使开发商的经营活动受到明显负面影响,或者已出现开发商破产、老板跑路、楼盘停工,甚至楼盘烂尾等现象。

 

房地产泡沫与供应过剩之间,存在密切联系。在房价泡沫形成阶段,市场销售火爆,价格大涨,这使开发商热情高涨,扩大开发规模,扩张经营。但当泡沫破灭后,市场一落千丈,成交萎缩,房价下跌,甚至是暴跌。由于房产开发周期较长,从购地到卖房,一般需要1-2年时间,近几年部分项目已缩短至半年至一年。泡沫破灭时,还有很多项目没有达到卖房条件,这些楼盘就成为滞销品,也是房价泡沫破灭后的牺牲品,从而出现供应过剩的局面。从房地产泡沫与供应过剩关系的主动性上分析,主要是前者影响后者。

 

房价泡沫与供应过剩之间的区别,是显而易见的。泡沫主要特征在于房价大涨。而供应过剩却并不意味着房价大涨,或曾大涨过,所以也就不一定存在房价泡沫。这在现阶段的中国尤其明显。比如,广大中西部地区以及三四线城市,近几年房价涨幅并不大,不存在泡沫,但在这些地区土地不稀缺。在地方政府追求政绩、财政收入的利益驱动下,导致土地大量供应。同时,规划了很多新城新区,利用行政权力大量从农民手中廉价征地,转手高价卖地给开发商,房地产开发规模过大,形成了明显的供大于求甚至过剩的情况。社会上争议较多的贵阳,超级大盘较多,属于供大于求(但尚难定性为过剩),房价水平只有每平米5000元,低于东部很多三四线城市,何来泡沫?

 

房地产泡沫的结局,可分为两种:一种是泡沫比较大,只能任其破灭,历史上日本、中国香港、美国、中国台湾、西班牙、爱尔兰等皆出现过。在主要城市中,房价累计下跌幅度,一般会超过三成,下跌和盘整时间,一般会超过三年;另一种是泡沫较小,如果政府政策得当,不会破灭,通过几年的房价波动、阴跌,就能完成调整。如果政策没什么作为,则也会出现房价明显下跌。房价泡沫及破灭,会对经济与金融形成负面影响。

 

商品房供应量略大于需求量,这是比较适宜的状态。供应过剩,则是供应明显大于需求,一方面会抑制房价上涨,另一方面也会导致社会资金沉淀和社会资源浪费,甚至部分区域如新城地区形成大量房屋空置,变成空城和“鬼城”,业主、企业、银行、政府都会受到利益损失。当然,房地产泡沫的负面影响,远超供应过剩。况且,有些情况下,供应过剩也是泡沫破灭的结果之一。

 

杨红旭发表于中国证券报

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