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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

日志

 
 
关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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2014元旦:感想、感恩、反思、预测题  

2014-01-01 16:18:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2014元旦:感想、感恩、反思、预测

 

每年第一天,都要乱发一通感想。今天上海天气晴好,一早上,打电话问候了身在老家的老爸。不知不觉间,老爸很老了,正如2014新得让人发愁。70年代那七八年的事,我记不得了,但很清楚的记得80年代,比如1985年,村庄旁边,我家小卖铺前的那条311国道,第一次扩建。其后,1986、1987、1988……年份一个接一个的过去了,正如一个又一个的春晚结束、不洗就睡了。

 

往事往事,似乎都还没做好心理准备,一切的一切,都已过去,甚至来不及回忆。本来就觉得2013有点陌生,2014却已急吼吼的滚了过来。这种感受越来越浓,说明人越来越老了。有时候,会感到生之疲倦,但还得向前走……

 

回首2013年

 

关于国内外经济面。我对房地产业的研究,偏宏观面,所以必须关注国内外经济、金融、资本市场。2013年,美国经济继2012年后,继续复苏,尤其是房地产市场更加强势反弹,据称有10个城市房价已回到2006年高点,过去十年,房地产市场的起伏对美国经济的影响很大。2013年欧洲经济才见底、略复苏。而新兴经济体,金砖国家们,经济继续探底。全球经济格局,板块轮动特征显著。外加日本经济及楼市,在安倍超级量化宽松政策下也有起色。

 

而2009年中国官们曾无比骄傲的宣称的“中国经济一枝独秀、在全世界率先复苏”,现在看来只是“狂吃春药后的年轻皇帝”,短期迷醉、中期虚损。至于长期,经济转型,慢慢补身子吧。主流经济学界,原本认为2013年中国经济将会延续2012年四季度的复苏势头,结果2013年前两季度调头再向下,逼得李管家高喊经济“保下限”,并推出一些幅度不算大的刺激措施,结果三季度反弹,估计全年经济增长7.7%左右。

 

从资本市场看,与经济面相一致,美国股市继续走牛,2013年道指涨26%、纳指涨38%,均创多年最大涨幅。2013年道指创52次收盘纪录。从09年开涨至今,从8000点左右涨至16000多点,道指正好翻倍。2013年欧股涨17%,从09年以来英国股市从4000点左右涨至6800点左右。2013年日本涨56%。而中国股市继续奇烂无比,2013年上证指数下跌约7%,但创业板大涨82%。这倒也在一定程度上反映了中国经济的基本面。

 

另外,2013年国际金价大跌近三成,纽金由年初每盎司近1600美元,跌至年底1200美元,其间4月份下旬至5月份中国大妈疯狂抄底,集中区间是1400美元左右,进去就被套,还不知为什么,悲摧无比!这年头,没有知识,就别乱投资。还是多买点理财产品吧。

 

关于房地产市场。大家都看到了,2013年是一个全国回暖,但区域严重分化的年头,一线城市房价涨得比较猛,北京尤其如此。而大部分二线及三四线城市,只是温和复苏,还有个别城市如温州和鄂城,还在挣扎。市场供大于求,制约了三四线房价涨幅。地王层出不穷,尤其是三季度。房企继续分化,地产巨头们竞争激烈,恒大等杀向一线城市。年度销售金额过千亿的房企,一下子由2012年3家增至2013年7家。少数房企扩张策略激进,明年后年可能会遇到一定困难与问题。关于市场,后面回顾中会有更深入的分析。

 

关于工作。按部就班,继续按已有模式与机制进行,常规研究、专题研究、课题研究相互协调。举办了多次易居论坛,4月时结合对新型城镇化的专题研究,举办了相关主题的大型论坛,其后成果由研究院出书;上周又举办了一次大型论坛,年终论市,并发布了研究院的年度全国报告。在几次易居论坛活动中,与行业内的资深老总们相互交流、共同论市,我也获得了不少信息、学到了知识。谢谢各位与会老总。换了办公楼,仍在上海大学内,由文武大楼搬进了秋实楼。谢谢同事们的支持。

 

关于出书。2013年7月,折腾了大半年后,我的第一本书《楼市探秘:赚在短周期,赢在长趋势》终于由机工社出版,借此机会,也把过去十年我对房地产业的很多经验、思考,进行了梳理、总结和升华。感谢机工社的王涛与雅倩的操作。另外,很荣幸的约请到张永岳、任志强、朱中一和聂梅生等老师前辈为书写了推介语,非常感谢认可与鼓励。上市后,业界反响还算可以。很多人在微博上反馈说读了后有帮助,谢谢粉们的支持。感谢旭辉的林中董事长慧眼识货,为公司中高管购买了三百本。感谢易居臧建军总撰写前言并定购3000册,赠送诸多开发商客户。

 

关于讲课。2013年,去了一些城市开会或讲课。北京、深圳、博鳌、南京、常州、福州、济南、石家庄、银川、宿迁、海口、三亚、扬州、合肥、杭州、邯郸、广州、镇江、青岛、南通、临沂等。感谢会议的主办方和组织方,初识了各地很多业界朋友,也顺便实际了解各地房地产行业和市场状况。为旭辉地产、深振业、广州广电地产、融侨集团、鲁商置业、中南集团、常州房协、上海房协等提供了内训讲课。今天,呆会还得出差去重庆,为协信讲课。

 

关于媒体朋友:要感谢的人非常多,不再一一提及:谢谢多个开专栏的报纸及网站的编辑,如新京报、东方早报、新闻晨报、中国证券报、新浪财经、纽约时报中文网等;很多财经媒体和房地产媒体的记者朋友,谢谢你们的采访,还是要说声对不起,很多时候太忙,而不能在电话中为你们多分析几句,继续欢迎亲们去我博客和微博中摘观点;感谢央广经济之声的多位编辑、主持人;感谢其他媒体及电视台的朋友们。

 

 

回顾和反思我对2013年的诸项预测

 

拿出去年元旦写的《2013元旦:感想、感恩、反思、预测》。另外,去年年中时,我还曾写《年中总结:楼市预测之反思与展望》但对年初预值基本上没做调整,也就不必回顾了。

 

下面,红字部分是一年前的预测黑字部分是现在的验证。一条一条的进行对照,总结、反思吧。

 

年初预测:1、政策。随着房价的持续上涨,收紧政策,或者出台新一轮调控政策,势在必行。具体时点,预计春节过后至5月期间,可能性较大。随着经济弱势复苏、CPI上行,货币政策也将由宽松转为中性,不会再降息了。1、行政手段:限购从紧,地方苦逼,但不再扩容;三套停贷依旧;限价部分地方重启、从严。2、税收手段:房产税扩容;契税、营业税、个调税、土地增值税,其中之一或之二将加码。3、信贷手段:首套贷款利率优惠减少,二套房贷从紧升级。4、土地手段:增加供应,压制地王。

 

现在验证:1、房地产调控升级及时间点,预测的相当准确,春节过后,2月20日即出国五条。

 

2、经济基本企稳、弱复苏。CPI上半年低位,下半年渐高,部分月份高过3%。货币政策上半年偏松,下半年中性略偏紧,确实全年无降息。

 

3、行政手段:限购确实收紧,但无新增城市,也即没有扩容。三套确实继续停贷,限价确实重启,35个城市被要求制定年度房价控制目标,而且部分房价涨幅偏大城市严格卡项目预售价。

 

4、税收手段:房产税并无扩容,再次证明房产税试点非常纠结,原本杭州计划5月试点,却被高层叫停。李管家在试点方面的想法与温管家略有不同。国五条细则中提出个调税按20%征收,但除了北京外,别的城市基本没落实!社会舆论反弹力度之大,超出我的预期。土地增值税加大清缴力度。

 

5、信贷手段:首套贷款利率确实优惠减少,很多城市首套已无八五折,二套房贷确实从紧升级,部分城市将首付由六成提至七成。

 

6、土地手段:一二线城市频出地王,国土部高度紧张,9月下旬要求热点城市年内不能再出地王。另外增加土地供应也被国土部和部分城市所强调。

总体而言,除了房产税一项预测失误外,其他各项皆靠谱。

 

 

年初预测:2、成交量:国家统计局口径的全国商品房成交量同比增长20%左右,交易中心口径的一二线城市商品住宅成交量同比增长5-10%(这个数据最难预测,正如2012年的失误一样,预计2013年三四线城市的增幅将大于一二线)。全国房地产开发企业土地购置面积将同比增长10%左右。

 

现在验证:1、1-11月份,全国商品房销售面积同比增长20.8%,1-2月同比增幅猛跳至50%,其后增幅回落。预计全年正好增长20%左右!有点神奇了吧。

 

2、1-11月份,全国房地产开发企业土地购置面积同比增长9.9%,而在11月之前,一直保持同比下跌,至11月才逆转为正增长。预计全年11%左右。这项预测也够准确的了。

 

3、1-11月,一线城市商品住宅成交量同比增长约14%,二线典型城市增长三成左右,三四线城市同比增长四成左右。我预测对了:三四线增幅高于一二线。但是,很明显、很失误:我低估了增幅这个重要指标、同时也是最难预测的指标。2012年时,我就曾低估了这一指标,必须反思并牢记:市场复苏时,一二线城市成交量增幅会比较显著!当然,市场降温时,降幅也会较显著!

 

 

年初预测:3、价格。价格重点在于70个城市房价指数:月度环比以上涨为主,少数月份可能持平或微跌;月度同比全年保持正增长,12月增幅达5%左右,高点可能出现在四季度或滞后至2014。全国商品房成交均价同比上涨10%左右。全国土地成交均价同比上涨20%左右。

 

现在验证:1、70个城市房价指数,每个月都是环比上涨,并无出现持平或微跌。这一预测,有些失误。反思原因:当时认为新的调控政策出台半年后,也即四季度,房价会降温至止涨。但却没料到地方政府都没严格落实中央政策。而2010年4月严厉的国十条出台后,6月房价逆转为微跌一个月,持平两个月。所以,这次预测的逻辑并没大的偏差,只是很难预测政策环境的微妙变化。

 

同比涨幅确实全年保持正增长,但低估了增幅,因为11月同比增幅已略超9%!这点应反省!从逻辑上分析,由于低估了一二线城市商品住宅成交量的增幅,以及没料到地方不执行新政,这两点因素的偏差,导致了对房价涨幅的低估!

 

2、1-11月份,全国商品房成交均价同比上涨8.2%,预计全年也大概是这个值,所以当初10%的预测值,还算靠谱。从逻辑上分析,这又与准确的预测了成交量增幅有关。

 

3、1-11月份,全国房地产开发企业土地购置均价同比增长19.6%,预计全年也大概是这个值。与20%的预测值相比,又是神奇的高度吻合。

 

年初预测:4、开发。全国房地产开发投资同比增长25%左右。全国开发企业房屋新开工面积同比增长15%左右。国房景气指数持续上行,12月达103点左右。开发企业资金来源增25%左右

 

现在验证:1、1-11月份,全国房地产开发投资同比增长19.5%,预计全年大概如此。年初的预测值高估了5个百分点。误差范围稍大,但仍可接受。

 

2、1-11月份,房屋新开工面积同比增长11.5%,预计全年13%左右。原预测值应比较靠谱。

 

3、1-11月份,房地产开发企业资金来源同比增长26.4%。预计全年25%左右。原预测值应非常精准。

 

4、国房景气指数全年都在100以下,经过近两年跟踪,发现这一综合指标,已难以反映全国,尤其是一二线城市的楼市温度,应与统计方式和内涵有关,以后不再预测这一指标了。

 

年初预测:5、总体:如果说2012年楼市是三部曲:探底、筑底、复苏。那么2013年市场总体特征是一条线:震荡上行,有惊无险。市场总体是上行的,多数年度指数将强于2012。但上行之路不会顺利,政策是最大的变量和变因,政策出台的时点和力度,都会影响市场指数,尤其是成交指标。但对此,我并不特别悲观,在市场短周期步入上行通道后,即便是有新政打压,楼市也不可能立即大幅降温,2013年震荡上行加高位盘整的可能性较大。即便是多数指标可能逆转为下行,估计最快也得到四季度,而2014年则存在较大市场风险。

 

现在验证:1、国五条出台后,并非一点效果都没有,表现为两点:其一,4-8月主要城市的新建商品住宅成交量,相比之前半年,总体下了一个台阶。其二,价格继续上涨,但环比涨幅已于3月见顶回落。同时,我也抛出了一个大胆的预判:2013年3月,70个城市房价涨幅将成为之前两年,和今后两年的最高值。与之类似,2012年一季度时,我曾抛出另一个大胆的预测:2012年,将是之前两年和之后两年,最好的购房时机。这一判断基本已被验证!进行类似大胆预测的逻辑,在我的新书《楼市探秘:赚在短周期,赢在长趋势》中,有详细阐述。

 

2、国五条出台后,市场确实出现了一定程度的“振荡”,但市场并未大幅降温,比如地市更热。而且,我预期全年市场不会发生逆转,总体仍在上行。即便房价环比幅回落,但同比涨幅仍在扩大。即便主要城市二三季度成交量下一个台阶,但全国整体上仍是较大幅度的正增长。另外,下半年,购地量、新开工量仍处于上行通道。“震荡上行,有惊无险。多数年度指数将强于2012”的预测,总体较为靠谱。

 

3、多数年度数据都很好看,但从月度和季度看,四季度或2014年一季度,部分指标(主要是增幅),都将出现逆转,步入下行通道。最重要两个指标:一个是70城房价同比增幅,我预测是2013年12月将见顶,这需要到2014年2月份公布1月数据时才能验证。二是房屋成交指标,11月份后很多城市有所降温,不仅是一手房,还有二手房。本轮上行周期中,成交量见顶的苗头出现。当然,我在2012年四季度时,不仅预测了2013,也顺带预测了2014,现在我依然坚持这一观点。

 

总体而言,我对2013年诸多房地产指标的预测,总体还算靠谱,符合我对自己的期望值。其中,少数指标吻合度之高,超出我的预期。但也应清醒的看到两个重要失误:一是低估了一二线城市商品住宅成交量的增幅;二是低估了70城房价指标的涨幅。对此,我已做出了反思反省,相信未来再遇到类似的行业环境时,在这个失误领域的预测水平,应会有所提高!

 

展望2014

 

对于2014年政策与市场做些预测。之前已陆续对政策和市场指标发表过观点,在其基础上,整理、补充后罗列如下:

 

一、政策。1、货币政策中性偏紧,导致信贷及房贷政策,虽然政策口径基本不变,但实际执行程度整体上略紧于2013年。2、随着2014年房价涨幅回落,中央和地方调控房价的压力减轻,中央不可能推出类似以前的那种“国N条”进一步加码调控,地方加压的可能性也不大了。但总体上调控也不会明显放松,而是增强针对性、注重分类指导,对于房价上涨过快的城市(一线和少数二线)仍从严落实差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,增加住房用地和住房有效供应,库存较多的城市(部分二线与三四线)只会松不会紧。3、关注长效机制的推进节奏,很可能出台一个文件,对房地产业做出一个纲领性、框架性的安排。4、关于具体政策,可关注:房产税第二批试点城市与立法启动、不动产统一登记制度建设、住房信息联网推进程度、农村集体建设用地流转的试点、住房金融机构设立、房企再融资开闸、房贷执行情况中性偏紧、住房保障完善与立法等。

 

二、成交量:1国家统计局口径的全国商品房成交量同比增长8%左右,交易中心口径的一线城市商品住宅成交量同比下降10%左右,三线增长10%左右,二线居中。2、全国房地产开发企业土地购置面积将同比增长7%左右。同样是一线下降,三线增长。

 

、价格。1价格重点在于70个城市房价指数:月度环比以上涨为主,其中下半年部分月份持平或微跌;月度同比全年保持正增长,预计2013年12月同比涨幅见顶,其后增幅回落,至12月增幅收窄至3%左右。2、全国商品房成交均价同比上涨7%左右,一二三线走势趋同,温差缩小。3、全国土地成交均价同比上涨10%左右,地王热退烧。

 

四、投资建设。1、全国房地产开发投资同比增长17%左右。2、全国开发企业房屋新开工面积同比增长10%左右。3、全国开发企业资金来源增长17%左右。

 

五、总体:1我曾预测2012年楼市是“三部曲”:探底、筑底、复苏。我曾预测2013年市场总体特征是“一条线”:震荡上行,有惊无险。对于2014年,可以形容为“退烧年”:高位振荡,渐趋降温。

 

2、几乎所有的房地产指标,仍将是正增长,但绝大多数增幅回落。看过我《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》一书的朋友,可能会明白,这也是短周期规律的重要特征。从影响短周期的“四大引擎”分析:经济低位企稳、政策中性略紧(综合货币政策与房地产政策)、资金面略紧、存货面增压。

 

3、但对此,我并不特别悲观,2014年外部经济与金融环境,要仍略强于2008年下半年、2011年下半年,上半年高位振荡为主,下半年即便降温,其深度不太可能超过前二者。尤其是房价,2014年仍以上涨为主,绝不可能大跌。

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