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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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2014年头楼市凉了吗  

2014-02-13 08:08:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2014年头楼市凉了吗

 

近日,媒体纷纷报道楼市降温,引用的证据是所谓“1月市场成交低迷”。但另一方面,部分城市又爆出地王,1月的卖地款非常可观。那么说,该如何看待这些数据,又如何根据年头的表现,预判全年的市场走势?

 

先来观察一下房市表现。关于今年1月一手住宅成交量,中指院监测的43个城市中,有36个成交量环比下降。上海易居研究院的市场月报表明,30个典型城市总体上环比下降17%,同比减少14%,其中四个一线城市同比大降47%。一手住宅成交量,在很大程度上与推盘量相关。二手房则无此影响,1月份北京二手住宅网签量环比下跌超过20%;上海二手房共计成交套数环比下跌22%,同比下跌36%。

 

1月一二手房成交皆低迷,原因可归结为三点。第一,每年春节月份皆如此,环比下降很正常,今年春节是1月31日,去年春节是2月10日,所以去年1月份楼市受春节假期影响的程度比今年小,今年1月同比去年1月成交量下跌,有此因素。

 

第二,周期性因素。笔者在国内第一个明确提出并解析了房地产短周期理论,一直跟踪研究中国楼市的短周期变化。这轮短周期,2012年一季度见底,其后步入上行通道,2013年市场繁荣,去年四季度和今年一季度,市场将在高位盘整,部分指标开始下滑。住宅成交量,是短周期诸多指标中的先行指标,这一指标,在去年12月已经有所弱化,今年1月继续走弱,就含有周期性降温的因素。

 

第三,楼市政策面偏紧。去年四季度,先后有16个左右的城市,出台地方新政,进一步收紧了调控政策,而这些城市都是楼市表现最强的一二线城市,而且具有全国楼市风向标的意义。另外,春节之前,北京和上海的市长明确表态,2014年调控从紧,并且重申保持房价平稳。这些措施和表态,无异于给这些城市偏热的楼市泼了凉水。

 

第四,流动性偏紧,房贷不给力。每年第一季度,都是房地产贷款大量投放的季节,之前积压的房贷审批也会放行。但今年的个人房贷依然偏紧,不仅首套房贷的利率优惠没有重新增加,连投放额度都偏紧。两个因素在起作用,一方面全社会流动性偏紧,尤其是市场利率偏高,银行间市场隔夜拆借利率仍保持在4%的高位,大河没水小河干,个人房贷当然不可以放大水,况且首套房贷利润少,银行并不情愿做这单生意;另一方面,部分城市房价涨幅仍偏大,房地产从紧的背景下,房贷不可能显著放松。

 

通过上述剖析原因,可以大致定性1月房市成交低迷的现象:春节因素为主,周期性降温为辅。虽然成交暂时低迷,但价格仍在上涨,并未能明显降温。成交量受季节影响较大,而房价受影响小。对此市场现象,不必过于悲观,从3月份开始,住宅成交量就会反弹,预计至6月份,这期间成交重新比较活跃。但从短周期来研判全年走势,笔者仍然坚持“高位振荡,逐步降温”的观点。

 

进一步展望市场。2014年相比2013年,全国商品房成交量仍将是正增长,但涨幅将由去年的17%降到8%左右,其中主要是中西部、三四线城市成交量增长,而一线城市和部分二线城市将基本平稳,少数2013年大热的城市将有所下滑。与成交量相适应,2014年相比2013年,全国房价依然总体上涨,但涨幅会进一步收窄,全年估计上涨6%-7%,上半年还会涨,下半年可能趋于止涨、盘整,甚至小跌。

 

关于土地市场。2013年,土地市场热过房产市场。全国土地出让金高达4.1万亿元,比2013年大增45%。1月份,在房市成交低迷的同时,地市却继续高烧。1月份,易居研究院跟踪的10个一二线典型城市土地出让金收入1436亿元,环比增长57%,同比增长155%。地价则环比增长108%,同比增长152%。这些数据的背后,是房企热烈抢地、地王频出,而国土部基本上只能干瞪眼。

 

“地价推高房价”一说,非常流行。但这一说法值得推敲。归根结底,房价主要由市场供求关系决定,成本只是次要因素。地价上涨等于说抬高了房价成本,但是就2014年而言,房屋新增供应量将明显增长,而购房需求可能保持基本平稳,其中部分城市会萎缩,因此供求关系的天平会向需求方倾斜,也即相当多的城市会出现供大于求,这不利于房价上涨或者是大涨。土地成本对房价的影响,是一个中长期的过程,通过复杂的市场内部作用机制,传递到房价上面,但并不能决定短期房价变化。房价短期变化还得看供求关系。

 

最后,关于2014年的房地产政策,不妨关注三点。首先,今年中央层面不可能出台类似以前“国几条”的全面压制性政策,因为市场已经开始高位振荡,接下去还会逐步降温,没必要再度加码了,况且三中全会还强调市场机制。其次,调控注重分类指导,一线和少数二线城市房价涨幅过大,限购限贷不会松,而多数三四线市场供大于求,房价温和,将被允许有所放松。再次,住房信息联网、不动产统一登记等会有所动作,但长效机制建设需要一个较长的过程,不可能在2014年内完成由行政干预向经济调节的过渡。既然如此,也就不必太期待或者担心政策变化对楼市的影响了。

 

杨红旭发表于新浪财经专栏

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